Votre stratégie patrimoniale sur-mesure
Constituer un patrimoine durable nécessite une approche réfléchie. IMMOPRIM vous propose cinq stratégies d'investissement adaptées à votre profil, votre budget et vos objectifs : SCPI européennes seules pour les investisseurs passifs, dispositif Jeanbrun seul pour maximiser l'effet de levier fiscal, combinaison Jeanbrun + SCPI pour allier patrimoine tangible et diversification, cumul Jeanbrun + LLI pour l'optimisation fiscale maximale via SCI, ou une approche sur-mesure selon votre situation.
Les 2 piliers de notre approche
Notre stratégie patrimoniale repose sur deux piliers complémentaires qui allient optimisation fiscale, diversification géographique et constitution de patrimoine.
Pilier 1 : SCPI Européennes
Investissement indirect dans l'immobilier européen (Allemagne, Italie, Espagne, Pays-Bas...) via des parts de SCPI.
- Rendement : 6 % net par an en moyenne*
- Délai de jouissance : 3 à 6 mois
- Gestion : Zéro gestion de votre part
- Diversification : Géographique et sectorielle
- Accessibilité : À partir de 5 000 €
- Frais d'entrée : 10 % en moyenne
- Fiscalité : Pas de prélèvements sociaux (17,2 %)
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pilier 2 : Dispositif Jeanbrun
Acquisition d'un appartement neuf avec amortissement fiscal sur 9 ans minimum, loyers encadrés (intermédiaire ou social).
- Rendement : 3,5 % brut + économies d'impôt
- Amortissement : 3,5 % annuel (loyer intermédiaire)
- Base amortissable : 80 % du prix d'acquisition
- Durée minimale : 9 ans
- Effet de levier : Crédit jusqu'à 80 %
- Économies annuelles : 1 400 à 3 000 €/an
- Date limite : 31 décembre 2028
Comparaison des dispositifs fiscaux 2026
Le dispositif Jeanbrun se distingue par son amortissement fiscal. Voici comment il se positionne face aux autres dispositifs.
| Critères | Jeanbrun | LLI | LMNP |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Neuf (location nue) | Neuf ou rénové (SCI/SARL) | Neuf ou ancien (meublé) |
| Amortissement fiscal | 3,5 à 5,5 % /an | Aucun | 2 à 3 % /an |
| Avantage fiscal clé | Déduction revenus fonciers | Exo taxe foncière 20 ans + TVA 10% | Déduction revenus BIC |
| Économies annuelles | 1 400 à 3 000 € | Variable (taxe foncière) | Variable |
| Durée engagement | 9 ans minimum | 15 ans minimum | Aucune |
| Rendement locatif | 3,5 à 4 % (loyers encadrés) | 2 à 3 % (loyers encadrés) | 4 à 6 % |
Stratégie 1 : SCPI européennes seules
Profil : Investisseur recherchant revenus passifs, zéro gestion, diversification géographique. Capital disponible sans capacité d'emprunt.
Cas concret : Sophie, 52 ans, capital 100 000 €
Situation : Professionnelle libérale, TMI 30%, souhaite préparer sa retraite dans 10 ans sans gérer de bien
Investissement
Capital placé : 100 000 €
Répartition : 2 SCPI européennes
Rendement moyen : 6 % net par an*
Délai de jouissance : 6 mois (premiers revenus dès le 7ème mois)
Revenus annuels
Revenus bruts annuels : 6 000 €/an
Fiscalité détaillée :
- Impôt pays source (ex: Allemagne) : ~15% = 900 € (prélevé à la source)
- Prélèvements sociaux français : 0 € (exonération revenus étrangers)
- Impôt sur le revenu France : crédit d'impôt annule la double imposition
Revenus nets après impôt : ~5 100 €/an (imposition effective ~15%)
Soit ~425 €/mois nets
Gain fiscal vs SCPI française : ~1 900 €/an (économie de 32 points d'imposition)
* La fiscalité varie selon le pays (Allemagne ~15%, Espagne ~19%, Pays-Bas ~15%). Les conventions fiscales franco-étrangères évitent la double imposition via un crédit d'impôt.
Patrimoine après 10 ans
Revenus nets cumulés (10 ans) : ~51 000 € (après impôt pays source)
Économie fiscale vs SCPI française : ~19 000 € sur 10 ans
Valorisation parts (+ 1%/an) : 110 462 €
Patrimoine total : 161 462 €
✓ Zéro gestion, revenus passifs, diversification Europe, fiscalité optimisée (15% vs 47,2% pour SCPI française)
Stratégie 2 : Dispositif Jeanbrun seul
Profil : Investisseur avec capacité d'emprunt, recherche effet de levier maximum + optimisation fiscale forte. TMI 30% minimum.
Cas concret : Thomas, 32 ans, apport 50 000 €
Situation : Ingénieur, TMI 30%, revenus 55 000 €/an, capacité d'emprunt 150 000 €
Investissement immobilier neuf
Prix achat : 200 000 € (50k€ apport + 150k€ crédit)
Type : T2 neuf, loyer intermédiaire
Loyer mensuel : 650 €
Amortissement : 3,5%/an → 5 600 €
Économies IR : 1 680 €/an
Bilan financier annuel
Loyers annuels : 7 800 €
Charges + taxe foncière : - 1 800 €
Intérêts crédit : - 2 700 €
Amortissement fiscal : - 5 600 €
Base imposable : - 2 300 € (déficit)
Économie IR : 1 680 €/an
Bilan après 20 ans
Patrimoine immobilier : 244 000 € (bien remboursé + revalorisation 1%/an)
Économies IR cumulées : 33 600 €
Revenus annuels post-crédit : 6 000 € nets
✓ Patrimoine 244k€ constitué + 6k€/an de revenus + 34k€ d'économies fiscales
Stratégie 3 : Jeanbrun + SCPI (la combinaison recommandée)
Profil : Investisseur avec capacité d'emprunt + capital disponible. Recherche optimisation fiscale + diversification + revenus passifs.
Cas concret : Claire et Antoine, 40 ans, apport 100 000 €
Situation : Couple de cadres, TMI 41%, revenus 110 000 €/an, capacité d'emprunt 200 000 €
Pilier 1 : Immobilier neuf Jeanbrun
Prix achat : 250 000 € (50k€ apport + 200k€ crédit)
Type : T3 neuf, loyer intermédiaire
Loyer mensuel : 800 €
Amortissement : 3,5%/an → 7 000 €
Économies IR : 2 870 €/an
Pilier 2 : SCPI européennes
Capital placé : 50 000 €
Rendement brut : 6 %*
Revenus bruts annuels : 3 000 €
Fiscalité :
- Impôt pays source : ~15% = 450 €
- Prélèvements sociaux FR : 0 €
- Crédit d'impôt France : annule double imposition
Revenus nets perçus : ~2 550 €/an
Économie fiscale vs SCPI française : ~950 €/an
Bilan après 20 ans
Patrimoine immobilier : 305 000 € (bien remboursé + revalorisation 1%/an)
Patrimoine SCPI : 61 028 € (valorisation 1%/an)
Patrimoine total : 366 028 €
Économies IR cumulées (Jeanbrun) : 57 400 €
Économies fiscales SCPI vs SCPI française : ~19 000 € sur 20 ans
Revenus nets cumulés SCPI (20 ans) : ~51 000 € (après impôt pays source)
Revenus annuels à la retraite : 8 000 € (loyers) + 2 550 € (SCPI nets) = 10 550 €/an
✓ Patrimoine 366k€ + revenus 10,5k€/an + double optimisation fiscale (Jeanbrun + SCPI européennes 15% vs 47,2% SCPI française)
Stratégie 4 : Jeanbrun + LLI (Le cumul maximal via SCI à l'IR)
Profil : Investisseur averti avec TMI 30% minimum, recherchant l'optimisation fiscale maximale. Montage via SCI à l'IR pour cumuler les avantages des deux dispositifs sur un même bien.
🎯 La stratégie la plus optimisée fiscalement
Le cumul Jeanbrun + LLI permet de bénéficier simultanément de :
- TVA réduite 10% au lieu de 20% (LLI)
- Amortissement fiscal 3,5%/an pendant 9 ans minimum (Jeanbrun)
- Exonération taxe foncière 20 ans (LLI)
- Loyers intermédiaires = Rendement locatif optimisé
- Déduction des charges réelles via SCI à l'IR
⚠️ Attention : Nécessite un montage via SCI à l'IR.
Cas concret : Marc et Sylvie, 45 ans, TMI 30%
Situation : Couple, TMI 30%, revenus 75 000 €/an, apport 70 000 €, capacité d'emprunt 215 000 € via SCI
Investissement immobilier (SCI à l'IR)
Prix HT : 259 091 €
TVA réduite 10% (LLI) : 25 909 €
Prix TTC : 285 000 €
→ Au lieu de 310 909 € avec TVA 20%
Économie immédiate TVA : 25 909 €
Financement : 70k€ apport + 215k€ crédit sur 20 ans
Type : T3 neuf, loyer intermédiaire LLI
Loyer mensuel : 850 €
Avantages fiscaux cumulés
1. Économie TVA (LLI) : 25 909 € dès l'achat
2. Amortissement Jeanbrun (9 ans) :
→ Base : 80% × 285 000 = 228 000 €
→ Amortissement annuel : 7 980 €
→ Économie IR : 2 394 €/an (TMI 30%)
→ Total 9 ans : 21 546 €
3. Exonération taxe foncière (20 ans) :
→ Taxe foncière : 2 200 €/an
→ Total 20 ans : 44 000 €
Avantages stratégiques période complète
✓ Économie TVA (immédiate) : 25 909 €
✓ Économies IR Jeanbrun (9 ans) : 21 546 €
✓ Exonération taxe foncière (20 ans) : 44 000 €
TOTAL AVANTAGES : 91 455 €
✓ Engagement : 20 ans (LLI) dont 9 optimisés (Jeanbrun)
✓ SCI à l'IR : Transmission facilitée
✓ Zonage : Zones tendues A/A bis/B1
✓ Loyers intermédiaires : Meilleur rendement locatif
Bilan après 22 ans (fin engagement + 2 ans)
Économie TVA initiale : 25 909 €
Économies IR cumulées (9 ans Jeanbrun) : 21 546 €
Exonération taxe foncière (20 ans) : 44 000 €
TOTAL AVANTAGES FISCAUX : 91 455 €
Patrimoine immobilier : 320 000 € (bien remboursé + revalorisation 1%/an)
Revenus annuels nets (après crédit) : 8 400 €/an
✓ 91k€ d'avantages fiscaux + patrimoine 320k€ + 8,4k€/an de revenus passifs
💡 Points clés du montage Jeanbrun + LLI
- Montage obligatoire : SCI à l'IR (société civile immobilière à l'impôt sur le revenu)
- Zonage : Zones tendues uniquement (A, A bis, B1)
- TVA réduite : 10% au lieu de 20% (économie immédiate)
- Amortissement Jeanbrun : 3,5%/an sur 9 ans (déduction revenus fonciers)
- Exonération taxe foncière : 20 ans (LLI)
- Plafonds : Loyers et ressources locataires intermédiaires
- Engagement : 20 ans minimum (LLI) dont 9 ans optimisés fiscalement (Jeanbrun)
- Promoteurs : Proposent ce dispositif combiné sur programmes sélectionnés
- Public cible : TMI 30% minimum, revenus stables, recherche optimisation maximale
Stratégie 5 : Approche sur-mesure
Profil : Investisseur souhaitant une solution personnalisée combinant immobilier locatif et SCPI selon son budget, sa capacité d'emprunt et ses objectifs.
Une stratégie adaptée à votre situation
Chaque investisseur est unique. IMMOPRIM analyse votre profil complet pour vous proposer la répartition optimale entre immobilier neuf (avec ou sans dispositif LLI/Jeanbrun), SCPI européennes, et autres solutions patrimoniales.
Nous prenons en compte :
- Votre capacité d'emprunt et apport disponible
- Votre tranche marginale d'imposition
- Votre horizon de placement
- Votre appétence pour la gestion locative
- Vos objectifs patrimoniaux (revenus complémentaires, constitution patrimoine, préparation retraite)